芝浦四丁目の高浜橋北詰交差点の脇に駐車場になっている土地がありますが、そこに今朝「建築計画のお知らせ」が出ていました。住友不動産によるマンションの計画です。
現地は現在このとおり駐車場となっています。オリックス不動産の芝浦4丁目計画がすぐ近くに位置しますが、敷地面積、建築面積、高さなどのスペックが、まるでうり二つです。
オリックスのタワーは賃貸になるようですが、こちらは賃貸なのか分譲なのかはまだわかりません。分譲であればマンション名はおそらくシティタワー芝浦でしょうか。
（5/17追記）工事説明会の張り紙がありました。戸数171戸、延べ面積15,945平米で3割が共用部とすれば1戸あたりの占有面積は65平米です。賃貸仕様のような気がしますね。
国土交通省地価調査課が3か月に1度発表している「主要都市の高度利用地地価動向報告」（地価LOOKレポート）の平成21年8月版が公表されました。これは、平成21年第2四半期（4/1～7/1）における全国主要都市の地価動向をまとめたものです。
調査対象となった150地区のうち147地区で地価は下落しており、依然として下落傾向は続いています。辛うじて横ばいとなった3地点は新潟駅南、鹿児島中央駅、武蔵小杉でした。武蔵小杉では来年3月の横須賀線の新駅開業が期待を押し上げたようです。
東京23区内では全ての地区で地価は下落しましたが、一部の地区では底入れの兆しが見えてきたようです。特に芝浦では「底入れの兆しが確かになりつつある」とのコメントでした。以下に芝浦に関する評価員のコメントを抜粋します。
- 芝浦地区周辺における取引価格は下落傾向が見られるが、当該地区のマンション価格は下げ止まりの兆候を顕著に示してきており、当該地区内には土地の取引は見られないものの土地価格は底入れしてくるものと見られる。
- 不動産価格が下落傾向にあることから期待利回りは上昇している。また、取引利回りは価格が急落したことから大幅な上昇を示していたが、当地区では当期は前期と比較して空室率の低下がはっきりと見られ、賃料も堅調であり取引利回りの上昇傾向は鈍化すると見られる。
- 当該地区内には新規分譲はないものの最近分譲された超高層分譲住宅の中古の売出しが多く、この売出し価格は、前期は大幅な下落傾向から横ばいと底入れの兆しを見せていたが、当期はその傾向が明らかになりつつある等、マンション分譲価格は底入れしてきており、横ばい傾向にある。
- 当地区内の超高層賃貸住宅の募集賃料は横ばいで推移しており、空室も前期は大幅に減少したが、当期も減少が続いておりマンション賃料は下げ止まりつつある。
- 当該地区では土地の取引はないが、中古マンションの売出し価格は、前期は大幅な下落から横ばいへ転じつつあったが、当期は前期と同様に横ばいと底入れが近いと見られ、また、賃貸住宅の空室も前期と同様に当期も減少しおり、地価動向はやや下落傾向にあるものの底入れの兆しが確かになりつつある。
これとは全く別に、先日のダイヤモンドオンラインの記事では、不動産専門家の「東京都区部で特に上昇中なのが港区、なかでも田町駅周辺、三田、芝浦、高輪あたり」というコメントが掲載されていました。このエリアでは地価はいよいよ底入れでしょうか。
ただし景気動向から考えれば、底入れから反転上昇というわけにはいかないでしょうね。
いま、芝浦四丁目では2箇所で新築マンションの建設が進んでいます。そのうち1つはオリックス不動産を建築主とするタワーマンションで、建築計画のお知らせには「（仮称）芝浦4丁目計画」と書いてあります。
（仮称）芝浦4丁目計画の詳細はまだ発表されていないので間取り等は不明ですが、見た感じでは内廊下タイプのタワーマンションでワンルームではなさそうです。分譲するのか賃貸にするのかもわかりません。環境計画書を見ると戸数は242戸とあります。延床面積のうち7割が専有部とすれば1戸あたりの専有面積は50平米弱となります。1LDKから2LDKが中心でしょうか。やはり賃貸にするのかな。
（仮称）芝浦4丁目計画の敷地は周囲を中～低層のビルに囲まれているため、低層階では圧迫感を受けそうです。15階以上なら眺望が抜けて、特に東～南向きは運河がきれいに見えると思います。旧海岸通りから一本入った場所なので騒音の心配はありません。
JR田町駅からの距離は分速80メートル換算で徒歩12～13分、都営地下鉄泉岳寺駅からも徒歩12～13分となります。なお泉岳寺駅の近くに設置されるという話のJR山手線新駅が開業すれば、そちらが最寄駅となり徒歩9分となります。
近隣では芝浦幼稚園・小学校の新校舎が建設中で通学にはとても便利になります。買い物の便は、スーパーは田町駅前か芝浦アイランドのピーコックしかないので不便ですが、大型ドラッグストアのスマイル芝浦海岸通店は近くになります。また、ジャスコ品川シーサイド店の無料巡回バスの乗り場も近くにあります。
竣工予定まで1年を切りましたが売主のオリックス不動産からはアナウンスはなく、モデルルームが設置される動きもありません。不動産市況の回復を待っているのか、それともJR東日本から山手線新駅の話が発表されるのを待っているのでしょうか。
（追記）どうやら賃貸になるようです。
新港南橋の目の前に「ビュロー品川」が立っています。ビュロー品川は、株式会社スペースデザインが運営するサービスアパートメント（マンスリーマンション）の一つです。滞在記を掲載しているブログもありました。
高さ84.5メートル、24階建て305室、部屋の広さは家具つきタイプで28平米から43平米、他に家具なしのタイプもあります。立地は高浜運河に面しており、キャナルビューとなる西向きの部屋が人気だそうです。新港南橋を渡る車の騒音が多少気になりますが、交通量は多くはありません。
月額賃料は家具つきタイプで何と23万円から50万円！です。これは、サウナ付き大浴場やフィットネスコーナーなどの豪華館内設備、毎日の朝食サービス、品川駅までの送迎シャトル、バイリンガルコンシェルジュなどのサービスを含む値段なので、このくらいにはなるのでしょう。
ビュロー品川の入居者の方々は、見た感じでは外国人と日本人が半々くらいです。おそらく品川のソニーやフィリップスでの仕事の関係で、数ヶ月単位で滞在している方々でしょう。自腹で払っている人はそんなにはいないと思います。入居者の皆さんは向かいのフーデックスプレスに買い物にいらっしゃるようで、フーデックスプレスでは外国人の姿がちらほら見られます。
ビュロー品川の外装デザインの監修は、ルイ・ヴィトン表参道ビルやルイ・ヴィトン銀座並木通り店を手がけた青木淳、内装デザインは東京国際フォーラムを手がけたピーター・ハンだそうです。青木淳のデザインによるものなのか、夕刻にはファサードにオレンジ色のイルミネーションが灯され、運河の夜景に彩を添えています。
旧海岸通りを都心から南に向けて走っていくと、芝浦三丁目のあたりで正面に巨大な白いビルが目に飛び込んできます。「キャピタルマークタワー」というタワーマンションです。
高さ167メートル、地上47階・地下1階建、総戸数869戸。中央部が吹き抜けになっているため、延床面積の割に巨大な外観となっています。正三角形の角が取れた六角形のデザインは好みが分かれるかもしれませんが、2008年度のグッドデザイン賞を受賞しています。
キャピタルマークタワーは、田町駅から徒歩8分というロケーション、豪華共用施設、免震構造といった仕様ながら、2005年の分譲時には平均坪単価222万円というリーズナブルな価格設定であったため、すぐに完売してしまったそうです。現在、中古物件は坪単価230万円から300万円程度のレンジで出てきています。
キャピタルマークタワーの敷地は、もとは沖電気の事業所でした。まだ沖電気があった頃に一度だけ近辺に来たことがあります。当時は田町駅の自由通路もなかったので札の辻橋を越えて行ったのですが、不便で地味な場所だなという印象でした。2007年に何年かぶりに芝浦に来たとき、その変貌ぶりに驚かされたものです。
うちのかみさんがキャピタルマークタワーを見ていたく気に入ったため、一時は中古での購入を検討していました。そのときに良いと思った点は、第一に、立地的に主要道路から一本脇に入った場所であるため静かであること、第二に、公開空地の植栽が、和洋が融合したような雰囲気があり、とても優れていることです。
難点をあげるとすれば、周囲に中・低層のオフィスビルやマンションが建て込んでいるため低層階では圧迫感を感じると思います。また、三角形の頂点部分の部屋では、採光は良いでしょうが間取りは使いづらいのではないでしょうか。
このマンションに限らず芝浦では、近くに大型SCが存在しないため買い物に不便を感じることもあるかもしれません。今年からジャスコ品川シーサイド店の無料循環バスが近くを通るようになったこと、芝浦四丁目に大型ドラッグストアが開店したことなどにより、こうした面での不便はかなり解消されています。
キャピタルマークタワー
港区芝浦4-10-1
